부동산 취득 시 내야 할 세금

부동산 취득 시 "세금"을 잊고 살았었다.

이번 6월 미션을 통해 정보력의 차이를 느꼈고, 이를 해소하고자 정리하려고 한다.

주택기준을 삼았고 토지는 넣지않았다.

세율과 금액은 년도마다 다르므로 느낌만 가져가자

 

• 취득세
  • 부동산 취득 과정에서 발생
  • 시가표준액(공시가격) 에 세율을 곱해 산정 (개정됨)
  • 실제 취득한 가액* 취득세율 에 따라 취득세 산정(취득일 전 6개월~ 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 경.공매가격등 시가로 인정)
  • 증여의 경우 시가인정액(매매사례가액)으로 산정
  • 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 취득세 신고를 해야한다. 증여의 경우 3개월
  • 취득세율은 계속 바뀌며 N주택자, 조정지구 일수록 세율은 기하급수적으로 증가한다.
• 종합부동산세(보유세)
  • 부동산 보유 과정에서 발생
  • 소유한 전국 주택의 공시가격 합계액이 6억 원을 초과하는 자가 납부 (단, 1세대 1주택자는 11억 원을 초과하는 자)
  • 과세기준일은 매년 6월 1일이다.
  • 종부세율은 주택의 가격이 높고 조정지역일수록 높다
  • 종부세율 참고
    • https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2354&cntntsId=7736 
•  재산세(보유세)
  • 부동산 보유 과정에서 발생
  • 재산세 참고
    • https://terms.naver.com/entry.naver?docId=2401468&cid=51281&categoryId=51285#TABLE_OF_CONTENT1
•  양도소득세
  • 부동산 매도 시 차익에 따라 발생
  • 예정 신고기한 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
  • 확정 신고기한 : 양도일이 속하는 연도의 다음년도 5/1~5/31일까지
  • 양도세율 참고
    • https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711
• 증여세
  • 자금출처조사를 통해 취득능력이 불가능하다고 판단되면 발생(추득일 포함 4년)
  • 증여로 밝혀질 시 세금을 20%이상 추가 납부될 수 있음
  • 증여를 한다면 증여일이 속하는 달의 말일로 부터 3개월 내에 신고 필수
  • 직계존속은 5천만원까지(10년동안 세금없이 증여가능)
  • 1억원 이하 10%, 1억~5억 20%
  • 계좌 이체 시 적요를 꼭 활용하자

 

부동산 취득 시 알아둬야 할 절세법 15가지

부동산을 처분할 때보다 취득할 때 챙겨야할 절세법들이 상당히 많다. 어떤 것들을 알아야 하는지 살펴보자.

방법 1 : 취득세를 최대한 아껴라
부동산을 취득하면 실거래의 4.6%로 과세되는 것이 원칙이나 주택은 주택 수와 관계없이 1~3%가 적용된다. 취득 전에 취득 관련 세금을 미리 확인하자.

방법 2 : 취득세 감면 제도를 활용하라
분양 시장이 좋지 않을 때에는 취득세를 감면해주는 경우가 있다. 이에 대한 정보는 수시로 매스컴 등을 이용해 얻을 수 있다. 참고로 감면은 법에서 정한 감면 기간 내에서만 적용된다는 점에 유의하자.

방법 3 : 분양가 할인 시 취득세 등도 줄여라
아파트 분양 회사가 분양가를 할인하면 분양가도 내려가지만 이에 따라 취득세도 내려가고, 부가가치세도 줄어든다.

방법 4 : 명의를 누구 것으로 할 것인지 고려하자
부동산은 누구의 명의로 하느냐에 따라 다양한 세금 관계가 형성된다. 원칙적으로 명의를 분산하는 것이 절세 측면에서는 좋지만 증여세 문제 등이 있을 수 있다.

방법 5 : 공동명의를 적극적으로 활용하라
부동산을 공동명의로 해두면 돈이 별도로 더 들어가는 것은 아니나, 나중에 덕을 보는 경우가 상당히 많다. 취득할 때에는 증여세 문제가 없는 선에서 공동등기를 적극적으로 해 두자.

방법 6 : 다주택자는 중과세 및 월세 과세 제도의 변화를 읽자
2014년부터 주택 중과세제도는 폐지되었다. 따라서 양도소득세 걱정은 한숨 덜게 되었다. 하지만 다주택자의 월세에 대한 소득세 과세 문제가 쟁점으로 등장하고 있으므로 이에 대한 대비를 해 둘 필요가 있다.

방법 7 : 임대주택사업자는 세제 완화 조건을 활용하라
전국적으로 1호 이상의 임대주택을 등록하면 재산세 감면, 종부세 비과세, 거주용 주택 비과세 등을 적용한다.

방법 8 : 채권 할인 비용은 5%를 넘지 않도록 하라
부동산을 구입하면 누구든 국민주택채권을 구입하게 된다. 하지만 5년간 보유하는 것보다는 구입 즉시 이를 할인하여 매도하게 되는데 이때 손실이 발생한다. 일반적으로 손실 비율은 구입 금액의 5%가 된다.

방법 9 : 중개 수수료는 현금영수증으로 받는다
현금영수증을 받으면 소득공제를 받을 수 있고 양도소득세 필요경비로 인정받는다. 참고로 연간 매출액이 2,400만 원이 넘는 중개업자는 건당 거래 금액이 10만 원 이상일 경우 현금영수증을 의무적으로 발행해야 한다. 이를 위반 시 거래 금액의 50%가 과태료로 부과된다.

방법 10 : 다운계약서나 업계약서에 도장을 찍지 마라
실거래가 신고 제도에 의해 과태료 제재를 받을 수 있고 향후 처분 시 양도소득세 비과세나 감면이 박탈될 수도 있다.

방법 11 : 자금출처조사에 유의하라
자금출처조사는 무능력자가 재산을 취득하는 경우에 문제가 발생한다. 사전에 자금출처조사를 받을 가능성이 있는지 검토하자.

방법 12 : 자금 증빙을 철저히 남겨라
어떤 거래이든지 자금 증빙을 철저히 남겨두면 나중에 문제가 되었을 때에 이를 소명하기가 상당히 쉽다. 신축 주택의 경우에도 건축 원가에 대한 자료와 자금 증빙을 준비해 두자.

방법 13 : 대출을 받으면 소득공제를 받아라
대출 규모는 부동산 가격의 1/3이하, 원리금 상환은 소득의 1/4이하가 되도록 할 필요가 있다. 그리고 이자는 500만 원(비거치식 상환은 1,500만 원)까지 연말정산 때 소득공제가 되므로 이를 잘 활용하자.

방법 14 : 인테리어 설치 영수증은 귀중히 보관하자
인테리어 설치 비용은 양도소득세 필요경비로 인정이 된다. 계약서와 송금 영수증을 제대로 보관하자.

방법 15 : 계약서는 필히 보관을 하자
지금은 부동산 매매계약서로 등기도 하고 취득세도 내고 나중에 양도소득세 신고 때 제출을 하기도 한다. 제대로 보관하여 나중에 우왕좌왕하지 말자.

출처: https://terms.naver.com/entry.naver?docId=2401465&cid=51281&categoryId=51285